Субаренда
Весьма часто помещения сдает в аренду не сам собственник, а выбранная им управляющая компания или оптовый арендатор.
В таком случае конечный пользователь заключает договор субаренды (поднайма) и исполнение договора зависит не только от вторичного арендодателя, но и от собственника имущества. Договор аренды – первоначальный, а субаренды – производный, и его юридическая судьба зависит от основного договора.
Большинство договоров аренды между собственником помещения и первичным арендатором содержат условие о поднайме: либо сдача в субаренду запрещена, либо разрешена без ограничений или на определенных условиях.
Субарендатору следует быть осторожным – в основном договоре могут содержаться противоречивые указания.
Договор о поднайме нельзя заключать на период, превышающий срок договора аренды, и субарендаторам нужно внимательно изучить условия основного договора о периоде его действия и возможностях досрочного расторжения.
На стадии обсуждения условий субаренды при помощи юриста ознакомьтесь с текстом основного договора и требуйте для изучения подлинный документ, в котором собственник дает свое согласие на поднаем. Если же первичный арендатор (он же – вторичный арендодатель) отказывается предъявить документы, ссылаясь на коммерческую тайну, лучше поищите другие варианты.
Даже если в отношении первичного арендатора нет каких-то ограничений, они могут быть специально для субарендатора.
Если основной договор признан ничтожным, то ничтожны и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Иногда права и обязанности вторичного арендодателя (арендатора по основному договору) переходят к третьему лицу, например при перенайме, и тот пытается изгнать субарендаторов или ужесточить условия договоров субаренды. Но по закону при изменении сторон основного договора субарендные соглашения остаются в силе.
Собственник имущества и субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить права требования друг к другу. Если субарендатор нарушит соглашение, то за его действия перед владельцем отвечает первичный арендатор (вторичный арендодатель), так как при задержке платежей по основному договору первичный арендатор не вправе ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором. Первичный арендатор не сможет переложить ответственность на субарендатора, если тот нарушил условия пользования имуществом.
Но по закону субарендатор несет ответственность перед вторичным арендодателем, и тот может предъявлять судебные иски. Например, если субарендатор по своей инициативе произвел перепланировку помещений и их качество ухудшилось, то восстановительный ремонт он оплатит за свой счет.
Вторичный арендодатель – вовсе не посредник между субарендаторами и собственником имущества, и спорные ситуации разрешаются в суде между конкретными сторонами договора субаренды.
Иногда первичные арендаторы считают, что с увеличением для них ставок аренды размер платы по договорам субаренды автоматически возрастает, и пытаются взыскать с пользователя разницу за прошедший период. Но подобные действия незаконны .
Похожие рефераты:
